কিভাবে “বিভাজক প্রভাব” রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের প্রভাবিত করছে

এই অনুচ্ছেদে

আপনি আপনার সম্পদ ধ্বংস করতে চান? আমি কিভাবে শেখাতে পারেন. আপনি কি নিজের জন্য আরও সম্পদ তৈরি করতে চান? আমি তোমাকে এটাও শিখাতে পারি।

আপনি ভাজক প্রভাব সম্পর্কে জানেন?

অর্থ ও বিনিয়োগে,”ভাজক প্রভাবএটি ঘটে যখন পোর্টফোলিওর একটি অংশের মান উল্লেখযোগ্যভাবে কমে যায় এবং পোর্টফোলিওর সামগ্রিক মানকে টেনে নিয়ে যায়। ফলস্বরূপ, পোর্টফোলিওর যেকোন সেগমেন্ট যা মান হারায়নি এখন সামগ্রিক পাইয়ের একটি বড় শতাংশের প্রতিনিধিত্ব করে।

যদিও এটি সত্য এবং কিছুটা সুস্পষ্ট, তবে রিয়েল এস্টেটে খেলার ক্ষেত্রে আরেকটি ডিনোমিনেটর প্রভাব রয়েছে। বিনিয়োগকারীদের স্বপ্ন এবং সম্পদের একটি প্রতারক ধ্বংসকারী।

আপনি যদি একটি বড় সম্পদ অর্জন এবং পরিচালনা করেন এবং এই বিভাজক আপনার দিকে যায়, আপনি দ্বিগুণ বিজয় উদযাপন করবেন। কিন্তু এমনকি যদি আপনি আপনার সম্পত্তি ভালভাবে ক্রয় এবং পরিচালনা করেন, এই বিভাজক প্রভাব আপনাকে ধ্বংস করতে পারে এবং আপনার ইক্যুইটি নষ্ট করতে পারে।

এই ভাজক প্রভাব কি? আমি ক্যাপ রেট ডিকম্প্রেশন সম্পর্কে কথা বলছি।

কি হচ্ছে এই রিয়েল এস্টেট চক্রে?

ক্যাপ রেট বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটে একই ধরনের কাজ করে। পি/ই অনুপাত পুঁজিবাজারে বিনিয়োগ কিন্তু বিপরীতে। এটি কার্যকরভাবে আয়-থেকে-মূল্য অনুপাত। বিশেষ করে:

ক্যাপ রেট = নেট অপারেটিং আয় ÷ সম্পদ মূল্য

ক্যাপ হার ক্রয়/বিক্রয়ের সময় সম্পদের মূল্যের বিপরীত অনুপাতে চলে। ক্যাপ রেট এই ধরনের পরিস্থিতিতে, এই ধরনের পরিস্থিতিতে, এই ধরনের সম্পদের জন্য প্রত্যাশিত অপরিবর্তিত হারের রিটার্নের বিনিয়োগকারীদের মনোভাবকে প্রতিফলিত করে।

একটি কম ক্যাপ হার একটি উচ্চ মূল্যের সম্পদের সমান। গত এক দশকে আমরা যে অভূতপূর্ব ক্যাপ রেট কমপ্রেশনের অভিজ্ঞতা পেয়েছি তা বাণিজ্যিক এবং আবাসিক রিয়েল এস্টেট অর্জনে বিনিয়োগকারীদের প্রায় লাগামহীন আশাবাদকে প্রতিফলিত করে।

কিন্তু গাছ আকাশ পর্যন্ত গজায় না। যেমন অর্থনীতিবিদ হার্ব স্টেইন ব্যঙ্গাত্মকভাবে বলেছিলেন: “যদি কিছু চিরকাল চলতে না পারে তবে তা বন্ধ হয়ে যাবে।”

আমি এটা বলছি না যে রিয়েল এস্টেট সম্পত্তির দাম বৃদ্ধির শেষ। আমি বলছি এটি রিয়েল এস্টেট বাজার চক্রের উত্থান-পতনের একটি স্বাভাবিক মুহূর্ত। এবং যারা 2008 এর কাছাকাছি ছিল না তাদের জন্য, আমি স্পষ্টভাবে বলে রাখি যে আতঙ্কিত হওয়ার বা বিনিয়োগ বন্ধ করার কোন কারণ নেই।

বিপরীতভাবে, গত কয়েক বছরে অন্যদের দ্বারা খারাপভাবে করা অধিগ্রহণ কিছু দুর্দান্ত সুযোগ প্রদান করবে।

আমি স্কট ট্রেঞ্চের একটি উদ্ধৃতির চেয়ে ভাল করতে পারি না প্রবন্ধ এই বিষয়ে.

আপনি কি ভাজক প্রভাবের ধ্বংসাত্মক শক্তি সম্পর্কে নিশ্চিত? (যদি আপনি সেই শব্দটি পছন্দ না করেন তবে আপনি “ক্যাপ রেট ডিকম্প্রেশন” এর সাথে লেগে থাকতে পারেন)।

একটি ক্রমবর্ধমান ক্যাপ রেট একটি বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট সম্পত্তির মূল্য উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস করতে পারে। এবং যেমন আমরা অন্যত্র আলোচনা করেছি, লিভারেজ এটিকে আরও বেদনাদায়ক করে তুলতে পারে। চিন্তা করুন যে যদি সম্পদের মূল্য 25% কমে যায়, তাহলে এটি 75% লিভারেজড চুক্তিতে ইকুইটির প্রায় 100% মুছে ফেলবে।

এটি কিছু রূপকথার দুঃস্বপ্ন নয়। কিছু সিন্ডিকেটেড ডিলে এলপি বিনিয়োগকারীদের তাদের সম্পূর্ণ বিনিয়োগ হারানোর বেশ কয়েকটি গল্প ইতিমধ্যেই রয়েছে। এর মধ্যে কয়েকটি হল প্রায় দুই বা তিন বছরের পুরানো ব্রিজ লোনের পরিপক্কতা নিয়ে। অন্যগুলো এই গত বছরে ভাসমান হারে ঋণ দিয়ে করা হয়েছিল। দুঃখের বিষয়, এই এলপি বিনিয়োগকারীদের অনেকেই এখনও সচেতন নন যে তারা ঝুঁকির মধ্যে রয়েছেন।

দীর্ঘ হোল্ডিং টাইমস জন্য মামলা

একটি ছোট হোল্ডিং সময় সঙ্গে ভুল কিছু নেই. পাইকারি ঘর, ডে ট্রেডিং, এবং অনেক বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট ডিল উচ্চ অফার করে আইআরআর তাদের বিনিয়োগকারীদের জন্য লাভ। বুমের সময়ে অনেক স্বল্পমেয়াদী কৌশল জনপ্রিয়।

কিন্তু আমার প্রিয় বিনিয়োগকারী ওয়ারেন বাফেট ভিন্নভাবে চিন্তা করেন। তিনি বলেছেন, “যদি আপনি দশ বছরের জন্য একটি স্টকের মালিক হতে ইচ্ছুক না হন তবে দশ মিনিটের জন্যও এটির মালিকানার কথা ভাববেন না।” ওমাহার ওরাকল আরও বলেছে: “অথবা পছন্দের হোল্ডিং পিরিয়ড চিরকালের জন্য।”

সুতরাং দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগকারীরা এই ভয়ঙ্কর ক্যাপ রেট ডিকম্প্রেশন সম্পর্কে কেমন অনুভব করেন? আমি বলব যে, বেশিরভাগ অংশে, তাদের উপর খুব কম বা কোন প্রভাব নেই, তাদের আগামী বা দুই বছরে আরও যুক্তিসঙ্গত মূল্যের বা কম দামের ডিল পাওয়ার সুযোগ দেওয়ার পাশাপাশি।

চিন্তা করুন. কল্পনা করুন আপনি একটি নগদ-প্রবাহিত বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট সম্পদের মালিক। আপনি এটি দুই বছর আগে $3 মিলিয়নে অধিগ্রহণ করেছিলেন এবং ক্যাপ রেট সংকোচন প্রথম 18 মাসে এটির মূল্যায়ন করা মূল্যকে $4 মিলিয়ন পর্যন্ত ঠেলে দিয়েছে। আপনি তখনও আপনার নগদ প্রবাহ জমা করছেন এবং আপনার জীবন উপভোগ করছেন।

তারপর ক্যাপ রেট ডিকম্প্রেশন গত ছয় মাসে ঘটে এবং এর অনুমান মূল্য পরের বছর $2.8 মিলিয়নে নেমে আসে। আপনার চিন্তিত হওয়া উচিত আমি জানি না কেন আপনার এখনও নগদ প্রবাহ সংগ্রহ করা এবং আপনার জীবন উপভোগ করা উচিত।

দীর্ঘমেয়াদী ধারক স্বল্পমেয়াদী দাম পরিবর্তন দ্বারা গ্রাস করা হয় না. তাদের সাধারণত নির্দিষ্ট হারের ঋণ থাকে যা খুব বেশি দিন পরিপক্ক হয় না। এবং যারা এক দশক আগে তাদের সম্পত্তি অধিগ্রহণ করেছেন, এবং তাদের ঋণের পরিপক্কতার সম্মুখীন হচ্ছেন, তারা সাধারণত উল্লেখযোগ্য মূল্য উপলব্ধি দেখেছেন এবং প্রিন্সিপালের মূল্য পরিশোধ করেছেন যা এখন প্রয়োজনে পুনর্অর্থায়নের জন্য তাদের গ্রহণযোগ্য অবস্থানে রাখে।

আবার বাফেটের কথা উল্লেখ করছি। বার্কশায়ার হ্যাথাওয়ের শেয়ারের স্বল্পমেয়াদী উত্থান বা পতনের বিষয়ে তিনি কম চিন্তা করতে পারেননি। তিনি এই বৈশিষ্ট্যগুলি সম্পর্কে বাজারের মতামত দ্বারা প্রভাবিত হন না কারণ এটি তাদের চূড়ান্ত মূল্যকে প্রভাবিত করে না। দাম কমে গেলে তিনি সত্যিই এটি পছন্দ করেন যাতে তিনি আরও বেশি পেতে পারেন।

স্টক মার্কেট রেট বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটে ক্যাপ রেট অনুরূপ। বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী হিসাবে, আমরা বিনিয়োগকারীকে (বাফেট) অনুকরণ করা ভাল করব, যিনি তার স্টক মূল্যের 99.4% হারাতে পারেন এবং এখনও একই সময়ের মধ্যে S&P 500 কে হারাতে পারেন।

সর্বশেষ ভাবনা

আমার বিনিয়োগ সংস্থা একটি দীর্ঘমেয়াদী হোল্ডার. আমি বুঝতে পারি যে এটি প্রায়শই সবচেয়ে জনপ্রিয় অফার নয়, এবং ফলস্বরূপ অনেক বিনিয়োগকারী আমাদের তহবিল থেকে বেশি বিড করে। আমি সমস্ত শর্ট হোল্ডারদের মঙ্গল কামনা করছি, কিন্তু আমি বর্তমান অনুমান করছি, এবং আসন্ন ক্যাপ রেট শক অনেককে তাদের কৌশলগুলি পুনর্বিবেচনা করতে বাধ্য করবে৷ এটি ঘটুক বা না ঘটুক, আমরা আমাদের দীর্ঘমেয়াদী কৌশল অনুসরণ করব।

ব্ল্যাকস্টোন প্রতিষ্ঠাতা ল্যারি ফিঙ্ক “দীর্ঘকালবাদ” তৈরি করেছিলেন। হয়তো আমাদের দীর্ঘমেয়াদী চিন্তা ডাব করা উচিত “CRE Numerator Effect”।

যদি এটি একটি জিনিস হয়, তবে এটি আমাদের সমীকরণে দীর্ঘমেয়াদে নেট অপারেটিং আয় বাড়ানোর উপর ফোকাস করবে, অংকের পরিবর্তনগুলি কম প্রভাবশালী হবে। এই কৌশলটি, একটি মাঝারি থেকে নিম্ন এলটিভি, দীর্ঘমেয়াদী, ফিক্সড-রেট লোন পাওয়ার সাথে যুক্ত, যেকোনো বাজারে, ষাঁড় বা ভালুকের বিজয়ী প্রমাণ করা উচিত।

বিগারপকেটের নোট: এগুলি লেখকের দ্বারা প্রকাশিত মতামত এবং অগত্যা বিগপকেটের মতামতের প্রতিনিধিত্ব করে না।