REITs বনাম স্টক: কোন বৈচিত্র্য সুবিধা আছে?

এই অনুচ্ছেদে

কয়েক দশক ধরে, যখন বিনিয়োগ উপদেষ্টারা “রিয়েল এস্টেট অন্তর্ভুক্ত করার জন্য তাদের পোর্টফোলিওকে বৈচিত্র্যময় করার” কথা বলেছিল, তখন তারা সাধারণত যোগ করার অর্থ বোঝায় REIT আপনার স্টক পোর্টফোলিওর জন্য।

আমাকে ভুল বুঝবেন না, রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্টের (REITs) তাদের সুবিধা আছে। এগুলি অত্যন্ত তরল এবং আপনার বিদ্যমান ব্রোকারেজ অ্যাকাউন্টে একটি বোতামে ক্লিক করে কেনা বা বিক্রি করা সহজ। এবং আপনি একটি শেয়ারের মূল্যের জন্য বিনিয়োগ করতে পারেন, যার অর্থ $50,000 এর পরিবর্তে $15 বিনিয়োগ করা হতে পারে।

কিন্তু পাবলিকলি ট্রেড করা REITs কি স্টক মার্কেট থেকে বৃহৎ আকারে সত্যিকারের বৈচিত্র্য প্রদান করে? হয়তো যতটা আপনি ভাবতে চান ততটা নয়।

REITs কি?

রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট হল এমন কোম্পানি যারা হয় রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ করে অথবা রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত ঋণ করে। আসলে, একটি হিসাবে যোগ্যতা আইআরএস কোডের অধীনে REITsকোম্পানিকে অবশ্যই তার মোট আয়ের কমপক্ষে 75% স্থাবর সম্পত্তি থেকে উপার্জন করতে হবে এবং অন্যান্য প্রযুক্তিগত প্রয়োজনীয়তার মধ্যে তার সম্পদের অন্তত 75% স্থাবর সম্পত্তির সাথে সম্পর্কিত হতে হবে।

নাম থেকে বোঝা যায়, ইক্যুইটি REIT-এর নিজস্ব সম্পত্তি সরাসরি থাকে এবং প্রকৃত সম্পত্তি দ্বারা সুরক্ষিত REIT-এর কাছে তাদের ঋণ বন্ধক রাখে। হাইব্রিড REITs উভয়েরই মালিক।

REITs সাধারণত একটিতে বিশেষজ্ঞ হয় রিয়েল এস্টেট কুলুঙ্গি, উদাহরণস্বরূপ, একটি REIT একচেটিয়াভাবে ফোকাস করতে পারে স্ব-সঞ্চয়স্থান সুবিধাঅথবা গেটওয়ে শহর, বা অন্য একশত জায়গায় মাল্টিফ্যামিলি সম্পত্তিতে।

নির্দিষ্ট রিয়েল এস্টেট ক্রাউডফান্ডিং কোম্পানি বিনিয়োগকারীদের সরাসরি বিক্রি ব্যক্তিগত REIT অফার করুন। কিন্তু বেশিরভাগ REITs পাবলিক স্টক এক্সচেঞ্জে ট্রেড করে।

এটি তাদের স্টক মার্কেটের মতো একই অস্থিরতা এবং হিংসাত্মক মেজাজের পরিবর্তনের বিষয় নিয়ে আসে। মূল্য এক দিনে ক্র্যাশ হতে পারে যদিও অন্তর্নিহিত রিয়েল এস্টেট সম্পদের মূল্য বৃদ্ধি পায়নি। কিন্তু আমরা নিজেরাই এগিয়ে যাচ্ছি।

REIT নিয়ম

উপরে উল্লিখিত হিসাবে, কোম্পানিগুলিকে REIT হিসাবে যোগ্যতা অর্জনের জন্য রিয়েল এস্টেট থেকে তাদের আয়ের সিংহভাগই তৈরি করতে হবে।

REITsকে অবশ্যই তাদের করযোগ্য আয়ের কমপক্ষে 90% লভ্যাংশের আকারে দিতে হবে। ব্যবহারিক পরিভাষায়, এর অর্থ হল তারা সাধারণত উচ্চ লভ্যাংশ প্রদান করে কিন্তু কখনও কখনও সীমিত শেয়ারের মূল্য বৃদ্ধি দেখতে পায় কারণ তারা তাদের পোর্টফোলিও বৃদ্ধিতে লাভ পুনঃবিনিয়োগ করতে পারে না।

REIT-এর ক্ষেত্রে প্রযোজ্য অন্যান্য নিয়ম রয়েছে, যেমন পরিচালনা পর্ষদ দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হওয়া এবং প্রথম বছরের পর কমপক্ষে 100 জন শেয়ারহোল্ডার থাকা, কিন্তু আমি এখন হাঁচি দেওয়া শুরু করতে পারি, তাই আমাদের সেগুলির উপর চিন্তা করার দরকার নেই৷

তাহলে কেন একটি কোম্পানি REIT হিসাবে যোগ্যতা অর্জনের জন্য এই সমস্ত হুপের মধ্য দিয়ে লাফ দেবে? কারণ তারা বিশেষ ট্যাক্স ট্রিটমেন্ট পায়: তারা বিনিয়োগকারীদের লভ্যাংশ হিসাবে বিতরণ করা অর্থের উপর কোন কর্পোরেট ট্যাক্স দেয় না। ফলস্বরূপ, অনেক REIT তাদের আয়ের 100% শেয়ারহোল্ডারদেরকে পরিশোধ করে এবং কোন কর্পোরেট কর প্রদান করে না।

REIT ফেরত দেয়

রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ট্রাস্ট আসলে গত অর্ধ শতাব্দী ধরে খুব ভালো পারফর্ম করেছে।

1972-2022 থেকে, মার্কিন REIT 11.26% গড় বার্ষিক রিটার্ন দিয়েছে। এটা তুলনীয় S&P 500, এর গড় বার্ষিক রিটার্ন 11.98%। উভয় পরিসংখ্যানে লভ্যাংশ এবং মূল্য বৃদ্ধি অন্তর্ভুক্ত, এবং উভয়ই বার্ষিক আয়ের গাণিতিক গড়, আরও সুনির্দিষ্ট চক্রবৃদ্ধি বার্ষিক বৃদ্ধির হার (CAGR) নয়।

তাহলে প্রকাশ্যে ব্যবসা করা REIT-এর সাথে আমার গরুর মাংস কোথায়, যদি তাদের রিটার্ন না হয়?

REITs এবং স্টকের মধ্যে সম্পর্ক

REIT-এর সমস্যা হল যে তারা স্টক মার্কেট থেকে অনেক কম বৈচিত্র্য প্রদান করে। তারা খুব ঘনিষ্ঠভাবে সম্পর্কিত।

ক সকালের তারকা অধ্যয়ন প্রায় দুই দশক ধরে মার্কিন REITs এবং বিস্তৃত মার্কিন স্টক মার্কেটের মধ্যে 0.59 এর পারস্পরিক সম্পর্ক পাওয়া গেছে। যদি আপনার মিডল-স্কুলের গণিতের একটু ধুলো মেটাতে হয়, তাহলে 1-এর পারস্পরিক সম্পর্ক মানে লকস্টেপ, যখন 0-এর পারস্পরিক সম্পর্ক মানে কোনো সম্পর্ক নেই।

রিয়েল এস্টেট স্টক এবং বৃহত্তর স্টক মার্কেটের মধ্যে 0.59 পারস্পরিক সম্পর্ক অর্থনীতির অন্যান্য খাতের মতো। উদাহরণস্বরূপ, টেলিযোগাযোগ স্টকগুলি বিস্তৃত বাজারের সাথে একটি 0.62 পারস্পরিক সম্পর্ক ভাগ করে। ভোক্তা স্ট্যাপলের পারস্পরিক সম্পর্ক হল 0.57, এবং শক্তির স্টক হল 0.64৷ আপনি আপনার বিস্তৃত স্টক পোর্টফোলিওতে REIT-কে অন্য একটি খাত হিসাবেও ভাবতে পারেন।

এই চার্টটি একবার দেখুন এবং আমাকে বলুন যে সম্পর্কটি স্পষ্ট নয়:

পারস্পরিক সম্পর্ক কেন গুরুত্বপূর্ণ? কারণ এর মানে হল এমনকি একটি স্টক মার্কেট ক্র্যাশ আপনার REITs কে ধাক্কা দেয়। ডিম এবং ঝুড়ি এবং যে সব.

বিবেচনা করুন যে 2022 সালে US REIT-এর গড় রিটার্ন ছিল -25.10%। হ্যাঁ, আপনি বিয়োগ প্রতীকটি ঠিকই পড়েছেন—তারা তাদের মূল্যের এক চতুর্থাংশেরও বেশি হারিয়েছে। এদিকে, দ মার্কিন বাড়ির গড় দাম 10.49% বেড়েছে 2022 সালে।

এটা বেশ একটি সংযোগ বিচ্ছিন্ন. বিভিন্ন সম্পদ শ্রেণীতে বৈচিত্র্য আনার এটাই সঠিক বিন্দু: যখন একটি ভেঙ্গে যায়, তখনও আপনি অন্যটির থেকে শক্তিশালী রিটার্ন সংগ্রহ করার আশা করতে পারেন। এটি বিশেষ করে অবসরপ্রাপ্তদের জন্য গুরুত্বপূর্ণ, যারা তাদের বিল পরিশোধ করতে তাদের বিনিয়োগের রিটার্নের উপর নির্ভর করে।

প্রকৃতপক্ষে, আবাসিক সম্পত্তির দামের এই চিত্রটি রিয়েল এস্টেট রিটার্নের আয়ের দিকটি অন্তর্ভুক্ত করে না। ভাল ভাড়ার বৈশিষ্ট্যগুলি প্রায়শই 8% বা তার বেশি নগদ-অন-নগদ আয় করে এবং সঠিক বাজারে স্বল্পমেয়াদী ভাড়ার ফলন আরও বেশি হতে পারে। যখন আমি দীর্ঘমেয়াদী এবং স্বল্পমেয়াদী ভাড়ার রিটার্ন তুলনা করি ম্যাশওয়াইজারআমি কখনও কখনও Airbnb ভাড়ায় 12% পর্যন্ত ফলন দেখতে পাই।

পাবলিক REIT-এর বিকল্প

আপনি যদি আপনার স্টক এবং রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের মধ্যে একটি কম সম্পর্ক চান, তাহলে আপনাকে সর্বজনীনভাবে ট্রেড করা REIT-এর বাইরে যেতে হবে।

প্রকৃত বৈচিত্র্যের সাথে রিয়েল এস্টেটের সুবিধাগুলি কাটাতে নিম্নলিখিত বিকল্পগুলি বিবেচনা করুন৷

• ব্যক্তিগত REIT: আপনি Fundrise এবং Stratify এর মত ক্রাউডফান্ডিং প্ল্যাটফর্মের মাধ্যমে নন-ট্রেডেড REIT-এ বিনিয়োগ করতে পারেন। আপনার যথাযথ অধ্যবসায় করুন, তবে অন্তত তারা শেয়ার বাজারের সাথে সামান্য সংযোগ ভাগ করে নেয়।
• নন-REIT তহবিল: সমস্ত রিয়েল এস্টেট তহবিল REIT এর আইনি সংজ্ঞা পূরণ করে না। উদাহরণস্বরূপ, গ্রাউন্ডফ্লোর নিখুঁত তারল্য সহ সম্পদ-সুরক্ষিত স্বল্পমেয়াদী ঋণের একটি তহবিল অফার করে এবং স্টক মার্কেটের সাথে কোন সুস্পষ্ট সম্পর্ক নেই, যাকে সিঁড়ি বলা হয়।
• ভাড়ায় ভগ্নাংশ মালিকানা: Arrived এবং Arc7-এর মতো প্ল্যাটফর্মগুলি আপনাকে প্রতি শেয়ার $20-100-এর বিনিময়ে একক-পরিবারের ভাড়া সম্পত্তিতে ভগ্নাংশ শেয়ার কিনতে দেয়। আপনি বিতরণের আকারে ভাড়ার আয় সংগ্রহ করেন এবং সম্পত্তি বিক্রি হয়ে গেলে লাভের আপনার অংশ গ্রহণ করেন।
• রিয়েল এস্টেট সিন্ডিকেশন: সিন্ডিকেশানগুলি বাণিজ্যিক সম্পত্তিতে ভগ্নাংশ মালিকানা প্রদান করে, যেমন অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্স, মোবাইল হোম পার্ক, স্ব-সঞ্চয়স্থান সুবিধা, এবং আরও অনেক কিছু। নেতিবাচক দিক থেকে, তাদের সাধারণত উচ্চ ন্যূনতম বিনিয়োগের প্রয়োজন হয়, সাধারণত $50-100K। কিন্তু আমার মত কিছু রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ক্লাব বিনিয়োগকারীদের কম বিনিয়োগ করতে তাদের অর্থ পুল করতে সহায়তা করে।
• প্রত্যক্ষ মালিকানা: সর্বদা পুরানো ধাঁচের উপায় আছে: সম্পত্তি নিজে কেনা। কিন্তু আবার, এর জন্য প্রায়ই আরও $50-100K ডাউন পেমেন্ট, ক্লোজিং খরচ, মেরামতের খরচ, নগদ রিজার্ভ ইত্যাদির প্রয়োজন হয়। এটি আপনার রিয়েল এস্টেট পোর্টফোলিওতে বৈচিত্র্য আনা কঠিন করে তোলে।

আপনার কি REIT তে বিনিয়োগ করা উচিত?

কিভাবে বিনিয়োগ করতে হয় তা বলা থেকে অনেক দূরে। আপনি যদি সব কিছুর উপরে তারল্যকে পুরস্কৃত করেন এবং $100 এর জন্য কিছু রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত বিনিয়োগ শুরু করতে চান তবে কিছু REIT শেয়ার কিনুন।

আমি ব্যক্তিগতভাবে আমার রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ আমার স্টক বিনিয়োগ প্রতিভারসাম্য পছন্দ. আমার রিয়েল এস্টেট হোল্ডিং থেকে তারল্যের প্রয়োজন নেই – আমার স্টকে ইতিমধ্যেই তারল্য আছে।

আসলে আমি বিনিয়োগ করি বন্ডের বিকল্প হিসাবে রিয়েল এস্টেট আমার পোর্টফোলিওতে এটি বেশিরভাগ একই জিনিস করে: স্টক থেকে বৈচিত্র্য, প্যাসিভ আয় এবং ডিফল্টের কম ঝুঁকি। রিয়েল এস্টেট আরও ভাল অফার মুদ্রাস্ফীতির বিরুদ্ধে সুরক্ষাএবং যখন এটির মান 5-10% কমে যেতে পারে, এটি 100% নাও পড়তে পারে (যেমন ঋণগ্রহীতা খেলাপি হলে বা দেউলিয়া ঘোষণা করলে বন্ডের মূল্য হ্রাস পেতে পারে)।

আপনি যেভাবে আপনার জন্য সর্বোত্তম তা বিনিয়োগ করুন। আমি আমার নিজের খুশির জায়গা খুঁজে পেয়েছি, সারা বিশ্বে প্যাসিভ রিয়েল এস্টেট সিন্ডিকেশন এবং বৈচিত্রপূর্ণ স্টক ফান্ডের মধ্যে ভারসাম্য।

বিগারপকেটের নোট: এগুলি লেখকের দ্বারা প্রকাশিত মতামত এবং অগত্যা বিগপকেটের মতামতের প্রতিনিধিত্ব করে না।